土地の最近のブログ記事
2014年8月13日
小規模宅地の特例～特定事業用宅地等 Part.3
今、お持ちの土地の中にアスファルト舗装をしないで青空駐車場として貸しているものはありませんか。
小規模宅地の特例が使える土地は、被相続人の事業の用に供されていた宅地で、建物又は構築物の敷地の用に供されていたものとなっています。
アスファルトは構築物になります。
しかし、未舗装の土地や未舗装の砂利のままでは構築物の敷地の用に供されていたことにはならないため、小規模宅地の特例は使えません。
青空駐車場のままだと固定資産税も高くなってしまいます。
駐車場としている土地も小規模宅地の特例を受けようとお考えの方はアスファルト舗装をされることをお勧めします。
いつでもご相談を受け付けております。
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2014年8月 5日
小規模宅地の特例～特定居住用宅地等 Part.2
二世帯住宅等の場合、相続開始後に空室となった被相続人の居住部分を貸し付ける場合もあると思います。
平成26年1月1日以後の相続において、申告期限前に被相続人が住んでいた部分を貸し付けしても小規模宅地の特例が受けられることになりました。
今まで、生計別の親族が小規模宅地の特例を受けるには申告期限まで被相続人が居住していた部分に親族が居住することが要件とされていたが、平成25年改正において、平成26年1月1日以後の相続では、申告期限前に被相続人が居住していたところを貸し付けしても、被相続人が住んでいた１棟の建物が区分所有建物（マンションのこと）でなければ小規模宅地の特例を受けられることになりました。
＊区分所有建物であるマンション等の場合、１棟のマンションで隣同士に住んでいたとしても小規模宅地の特例は受けることが出来ません。
土地の評価において小規模宅地の特例が受けられるか受けられないかにより相続税がかなり変わってきます。
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2014年8月 4日
土地の評価 Part.2
土地の評価をする時は必ず現地に行ってどのような土地か、土地の評価を減額できる要因がないかを確認し、測量をして、あとは事務所に戻って評価することになります。
現地へ行ってみないとやはり評価減の要因となるものを見つけることができません。
市役所にある都市計画図や、地番参考図、地形図、道路台帳等の地図も確認し、評価することになります。
市役所にある地図はとても役に立ちますよ。
道路台帳は評価する土地を取り囲む道路の幅がわかり、道路の幅によって評価を下げることができる場合もあります。
相続税の申告で土地の評価はとても大切です。
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2014年7月 2日
セットバックを必要とする宅地の評価
セットバックとは敷地や道路の境界線から後退して建物を建てることを言います。
建築基準法では、道路幅が4ｍ以上の道路に2ｍ以上接していないと家を建ててはいけないことになっています。道路幅が狭いと災害時に緊急車両が通れない等の不都合が生じるからです。
4ｍに満たない場合、今度新しく建て直す時は、道路の中心線から2ｍ以上下げて建てて下さい。そしてその下げた部分は道路として提供して下さいというものです。この4ｍに満たない道路を建築基準法の42条2項道路とかみなし道路と言います。
42条2項道路に該当すると、皆様の宅地を供出することになります。そのため、この部分の評価額は3割評価となります。
皆様のご自宅の前の道路は4ｍ以上ございますか。もし4ｍに満たない場合は道路として供出する部分については3割評価となるため、宅地の評価額が少し評価が下がります。
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2014年2月14日
土地の評価
土地の評価はどうやって行うのかご存知ですか？
国税庁から路線価というものが毎年7月に1月1日時点の価格として公表されます。
この路線価とは家屋、商業施設や商店・商店街が密集した土地や区域の路線で不特定多数の者が通行する道路に面する標準的な宅地１㎡当たりの土地の評価額のことをいいます。
路線価がついている地域と、路線価がない地域があり、路線価がない地域は倍率地域と言って、固定資産税評価額に倍率を掛けて評価することになります。
路線価がついている地域はこの路線価を用いて評価することになります。簡単に言うと路線価に土地の面積を掛けると概算の評価額が出てきます。
土地の形状によって評価が変わり、歪な土地は評価が下がります。
一度ご自身のお住まいの土地がどれくらいの評価額になるか調べてみて下さい。
相続税がかかりそうだと思われた方は事前の対策が必要になります。
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2013年12月14日
特定事業用宅地等として小規模宅地の減額の規定の適用を受ける要件
【1】特定事業用宅地等として小規模宅地の減額の規定の適用を受ける要件
| 土地の所有者 | 家屋の所有者 | 事業を行っているもの | 特定事業用宅地等として小規模宅地の減額を行うための要件 | |
| ① | 被相続人 | 被相続人 | 被相続人 | 特定事業用宅地等として小規模宅地の減額の適用あり。 |
| ② | 被相続人 | 生計一親族 | 被相続人 | 特定事業用宅地等として小規模宅地の減額の適用あり。 |
| ③ | 被相続人 | 被相続人 | 生計一親族 | 被相続人が亡くなる前に生計一親族が事業を行っていた場合、被相続人の事業を引き継ぐ必要はなく、途中で商売を変更しても特定事業用宅地等として小規模宅地の減額の適用あり。 |
| ④ | 被相続人 | 生計別親族 | 被相続人 | 被相続人が生計別親族に家賃を払っていない場合減額の適用あり。家賃を支払っている場合は、生計別親族の貸付用宅地になるため小規模宅地の減額の適用なし。 |
| ⑤ | 被相続人 | 被相続人 | 生計別親族 | 被相続人が生計別親族から家賃を取らず使用貸借で貸付している。被相続人の生活の糧になっていないため、小規模宅地の減額の適用なし。家賃を取っている場合は、貸付事業用として小規模宅地の減額の適用あり。 |
被相続人が小規模宅地の減額の規定の適用を受ける要件として、生活の糧は何であったかということが問題になります。
土地を所有していることによって生活されている場合、小規模宅地の減額の規定の適用を受けることができます。
【2】特定同族会社宅地等として小規模宅地の減額の規定の適用を受ける要件
被相続人が土地を所有しており、被相続人若しくは生計一親族が建物を所有している場合、会社は家賃を支払う場合は小規模宅地の減額が適用できますが、地代を支払う場合は貸付事業用宅地として減額割合が下がります。
自営業をされていらっしゃる方は土地及び建物の家賃の関係がどうなっているか確認する必要がございます。
家賃を貰わず役員報酬や給料として頂かれている場合も小規模宅地の減額の規定の適用はありません。
ご自身の土地が小規模宅地の減額の規定の適用が受けられるかどうか生前からきちんと把握しておく必要がございます。
いつでもご相談を受け付けております。
相続税の相談なら大阪 相続税専門センターへお問い合わせ下さい。
2013年11月 7日
小規模宅地の特例～特定居住用宅地等
特定居住用宅地等として小規模宅地の特例を受けることができるのは配偶者や同居親族だけだと思っておられるのではないでしょうか。
下記の2つの方は同居親族ではありませんが適用を受けることができます。
①自宅等非居住の別居親族
当該親族が相続開始前3年以内に相続税法の法施行地にあるその者又はその者の配偶者の所有する家屋に居住したことがない者であり、かつ、相続開始時から申告期限まで引き続き当該宅地等を有していること
＊自宅はあるが転勤などでそこに住むことができなくて誰かに貸しており、自分自身は社宅や賃貸住宅に住んでいるような方が3年以上経って親が亡くなったため、親の家に住むことにした様なケースは適用を受けることができます。
3年以上、自分自身の家や配偶者の家に住んでいない方は適用を受けることができるようになる場合がございます。一度検討してみた方がよろしいですね。
②別居生計一親族
当該親族が当該被相続人と生計を一にしていた者であって、相続開始時から申告期限まで引き続き当該宅地を有し、かつ、相続開始前から申告期限まで引き続き当該宅地等を自己の居住の用に供していること
＊別居親族であっても被相続人と生計を一にしていれば適用を受けることができます。
同居親族でなくても適用を受けられる方がいらっしゃいます。
相続税法の改正でH27年以降は330㎡まで80％減額を受けることができます。
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